最近看房发现有些房子能抵押有些不能，得先说清楚哪些能哪些不能。商品房、商住公寓这些产权清晰的房子能抵押，住宅商铺也行，但小产权房集体土地上的不能。银行最怕产权不明的房子，比如没五证的房子或者房龄超30年的老破小，可能直接拒贷。

为啥是这个答案呢？其实抵押贷款要看三个硬指标：产权归属要明确、土地性质要合法、房子得能变现。根据前年央行数据，全国能抵押的房产类型里，商品房占比78%，商住公寓占12%，住宅商铺占10%，剩下的都是小产权房和农村自建房。比如北京上海这类城市，银行给商品房的抵押率能到70%，但小产权房连30%都不到。还有个重要原因是，小产权房没有国家承认的土地使用权，根据《民法典》第209条，集体土地上的房子不能办理抵押登记。所以你看，能抵押的都是产权清晰、土地合法、流通性强的房子，其他类型就像没带身份证去一样，根本过不了审核。