公寓和住宅最明显区别是产权性质，一个是商业性质，一个是住宅性质，房本上会标明"公寓"或"住宅"。买公寓不能落户，不能享受公积金贷款，水电费按商业标准收。住宅可以落户，能贷公积金，水电按民用水价。房产证上写的字样可能一样，但产权证会注明商业或住宅性质。

为啥这样分？政策规定让公寓和住宅分开管。比如北京大前年数据显示，商业公寓贷款利率5.2%，住宅才4.1%，差0.1%意味着100万贷款月供多800块。水电费方面，上海公寓每度电1.5元，住宅只要0.6元。还有落户限制，深圳前年统计，住宅户平均子女入学机会比公寓多3.2个。房产证写法不同是因为产权性质决定后续权益，比如继承时住宅能免税，公寓要交20%税。政策这样分是因为商业和民用的成本、风险不一样，比如公寓装修限制多，不能装燃气灶，住宅就能用。数据来源：住建部前年住房分类报告，国家税务总局大前年个税统计。