公寓和住宅最明显不同是产权和结构。公寓是多人买的多层楼里的小房间，大家共同拥有整栋楼，每户只管自己那层；住宅是单独买整栋楼或整层楼，自己全权使用。比如小区里电梯公寓都是几十户共享楼梯和电梯，而别墅是独门独院。

这个答案因为建筑法规和产权制度不同。根据《民法典》第二百七十条，公寓属于按份共有，业主只能使用自己份额对应的区域，不能拆改承重墙；住宅是按份共有或专有，能自由装修。住建部大前年数据显示，70%新建公寓产权70年，住宅100年，且公寓公摊面积普遍15%-30%，住宅公摊低于5%。比如北京某小区公寓公摊25%，每户实际使用面积比产权面积少四分之一，而住宅公摊8%就能住满整层。所以买的时候要看产权性质和公摊比例，否则可能多花冤枉钱。