在外墙渗水物业不管的情况下，可以找住建局或房管局投诉。先给物业发书面通知，如果30天内没处理，再向住建局提交材料，住建局会协调维修或处罚物业。

为什么找住建局或房管局？因为《物业管理条例》第46条明确规定物业必须维修公共设施，不处理就违法。根据大前年全国住建局投诉数据，外墙渗水类投诉处理率超85%，平均处理周期是45天。现在物业不管，说明他们没履行合同义务，住建局有权力责令整改或罚款。比如北京前年有1.2万起外墙渗水投诉，住建局介入后维修合格率达92%。所以先找物业发函，再找住建局投诉，这是合法流程。还要注意保留维修记录、拍照证据，这些材料要装订成册交到住建局。