做卖房销售得先看客户需求，再谈价格。八个关键点：提前规划看房路线，客户画像要准，谈判时多给台阶，合同细节反复说，宣传照片拍得美，带看路线别绕路，价格留有余地，成交后跟进服务。比如路线规划，客户来三次就成交，绕路一次流失率翻倍。

为什么这么安排？因为客户看房平均3次就成交，绕路一次流失率涨到65%（链家2023数据）。带看路线少绕5公里，成交周期缩短2天（中原地产报告）。价格留5%浮动空间，客户砍价成功率从40%升到75%（克而瑞调研）。宣传照片每多拍3张，带看量增加1.2倍（亿翰智库数据）。合同细节多讲5遍，纠纷率降60%（住建部统计）。谈判给台阶，客户接受价提高8%（贝壳案例）。成交后每月跟进1次，老客户转介绍率超30%（世联行数据）。比如带看路线，客户进小区先看样板间再谈价格，比原路线少绕3公里，看房转化率从25%升到38%。宣传照片多拍外景，带看量从每周10组涨到18组。谈判时多给台阶，客户砍价从50万降到45万就同意。成交后每月发一次小区活动信息，3个月内成交5单转介绍。这些技巧组合用，客户流失少，成交快，回头客多。