最近北京二手房价格有点稳，但不同区域差挺多，通州海淀朝阳这些地方变化最明显。改善型房源涨得快，刚需盘价格基本没动，买卖双方议价空间缩小，市场整体进入调整期。

由于通州限购政策放松，部分房源价格回升5-8%，而海淀学区房挂牌价涨了10%左右，但朝阳因为供应多，价格微跌1-3%。住建局最新数据显示，9月二手房成交环比下降12%，但平均单价同比上涨4.3%。贝壳统计显示，五环内核心区房源成交周期从45天缩短到30天，说明市场活跃度回升。不过北五环外区域成交周期反而拉长到60天，主要是刚需客群观望情绪浓。政策方面，央行二套房贷利率下调10个基点，但首套房首付比例仍维持在35%，这对改善型需求影响明显。值得注意的是，近两个月法拍房成交占比从8%升至15%，低价房源吸引部分投资客，但这类交易税费高且风险大，普通买家需谨慎。总体看，北京二手房市场正从普涨转向分化，核心区域和优质学区房仍有升值空间，而远郊盘可能面临更大调整压力。