面积平方就是房子总面积，比如100平就是100平方米。买别墅要看建筑面积和套内面积，建筑面积包含公摊，套内面积算自己实际用的地方。比如200平的别墅，公摊可能占30平，实际住的是170平。

为什么不能直接说多少平方呢？查了规划局文件，这个小区总建面是XX万平，分给每户平均XX平。开发商宣传的XX平通常是套内面积，但合同里写的是建筑面积。比如某栋楼有10户，总建面300平，每户就是30平，但实际住的可能只有20平。规定别墅套内面积不能低于XX平，所以开发商会先说套内再提公摊。比如标价XX万的别墅，套内写XX平，建筑面积就变成XX平，公摊部分要自己买单。听音频可能会把“建面”说成“建面”，或者把“套内”说成“套内面积”，但意思不变。