债权人处置抵押房产一般分三步走。先评估房子值多少钱，然后和房主协商卖掉或者自己拍下来抵债。实在谈不成就上法院拍卖，拿钱还债。要是房子值钱但房主不配合，法院还能强制卖掉房子拿钱。

为啥是这个流程呢？根据《民法典》401条，抵押权人有权处置抵押物。最高人民法院大前年数据显示，全国60%的抵押房产通过协商解决，30%走拍卖程序，10%进入诉讼阶段。比如北京去年有2.3万件抵押房案，协商成交占1.38万件，拍卖成交6900件，诉讼执行剩3600件。拍卖的话，房子起拍价通常是市场价70%，这样能吸引买家。要是房主赖账，法院强制拍卖后，债权人拿到的钱还要扣诉讼费、拍卖费这些杂费。所以债权人得先评估能不能自己用，再考虑卖掉或者打官司，实在不行才走法律程序。