想算清楚银行贷款实际利率得记住三步走：先看月供多少钱，再算总利息多少，用公式套算。具体来说，月供乘贷款月数减去本金，得到的差再除以本金，乘100%就是实际利率。比如30万贷款20年，月供2086元，总利息294000元，实际利率就是（2086×240-300000）÷300000×100%=5.8%。

为啥是这个算法？因为银行说的年利率是单利计算，但实际还款是复利叠加。比如同样30万贷款，4.9%年利率的等额本息月供2086元，总利息294000元，但用内部收益率算的话，考虑每月还款的时间价值，实际利率会更高。查央行数据，20年等额本息贷款，利率每降0.1%，总利息减少约1.2万。按这个推算，4.9%年利率对应实际利率5.8%，比单利高0.9%。而等额本金还款，虽然总利息少2万，但月供前高后低，实际利率反而更低，约5.2%。所以光看宣传利率不够，必须用IRR公式算清楚时间价值差。