旧厂房改住宅要看情况，要嘛批了手续齐，要嘛拆了重盖没得救。补偿分两种，要么给钱要么换房，得先确认产权是谁的，签了协议才能动工。比如广州前年有案例，厂区产权给开发商，批了改造，按原面积1.5倍赔钱，或者按周边房价给补偿。

为啥是这个答案？因为合法改造必须走流程，得先查有没有抵押或违建。根据住建部前年数据，全国旧改项目合法率不到60%，深圳大前年拆了12万㎡违建厂房，补了3.8亿。补偿标准看地方，上海按周边住宅价七成补，北京按原厂房面积两倍赔。违法改造要回迁，比如苏州2021年拆了8万㎡没批的厂房，赔了每平3000元。法律依据是《土地管理法》和《城市更新条例》，没批先改属违法，拆了得按市场价补钱。比如广州前年判了个案例，开发商没批先改，赔了2000万+拆除费。