售楼价主要是开发商把建安成本、营销费用、利润空间加起来，再参考周边房价定出来的。比如盖一栋楼每平米要花八万，营销推广再花两万，开发商想赚三万，总价就是十三万。但还要看周边新盘价格，如果隔壁同户型卖十二万五，可能就降价五千；如果卖十二万八，可能就涨三千。定出来的价格就是成本+利润+市场价综合出来的。

开发商先算硬成本，建安成本占房价40%左右，营销费用10%左右，开发商还要留15%到25%的利润，再根据市场情况调整。比如某二线城市前年数据显示，住宅建安成本约五万八，营销费用约八千八，开发商利润率普遍在18%到22%之间。如果周边竞品均价是九万二，开发商可能把总价定在九万六；如果竞品卖九万八，可能就定在十万。还要考虑楼层、朝向等因素，比如顶楼可能降五千，金边套间涨三千。价格定出来后还要看去化速度，卖得慢就降价，卖得快就涨价。比如某楼盘首开定价九万五，三天卖完就加推十万的复式，一个月又降价三千。所以售楼价不是死数，而是开发商、市场、时间共同作用的结果。