工业地产主要分四类：生产型、仓储型、研发型和配套型。生产型是工厂厂房，仓储型是物流仓库，研发型是实验室和办公楼，配套型是员工宿舍和食堂。比如东莞的电子厂厂房属于生产型，深圳的物流园是仓储型，北京中关村的部分园区是研发型，苏州工业园区里的员工宿舍是配套型。

为什么这样分呢？因为不同企业需求不同，生产型地产占七成多，仓储型占两成，研发型占五分之一，配套型占五分之一。根据中国工业地产协会前年数据，制造业占工业用地70%，物流仓储占20%，科技研发占5%，生活配套占5%。生产型地产最常见，像长三角的汽车制造园区；仓储型随着电商发展快，比如杭州的快递分拨中心；研发型对应科技企业，如上海张江的生物医药实验室；配套型保障员工生活，像成都高新区的员工公寓。这些分类能帮开发商精准定位客户，比如生产型客户要重电力和道路，仓储型要大停车场，研发型要高速网络，配套型要靠近地铁。数据说明分类和市场需求强相关，比如大前年仓储用地涨了15%，而配套用地涨了8%，正好印证分类的实际应用价值。