期房就是还没建好的房子，开发商根据周边现房价格、政策调整、建材成本等因素来定价。比如现在买期房能省装修和学位费，但得等5-8年交房。开发商还会用首付分期、折扣活动吸引人下单。

期房价格这么算是因为它没实际建成，存在不确定性。比如前年某地期房均价每平8000元，比现房低15%，因为现房有装修和学位优势，而期房有5-8年交房期，存在烂尾风险。建材成本每年涨5%-8%，开发商要提前锁定利润。政策方面，首付比例每降1%，购房需求就增3%-5%，比如现在首付30%比之前35%低，开发商利润空间就更大了。但期房价格还受政策影响，比如限购区域涨10%，不限购区域涨5%。开发商还会用首付分期、折扣活动吸引人下单，比如首付10%订房，剩下的交房前付清。这些因素叠加起来，就形成了期房特有的定价逻辑。