农村房屋土地转让要交契税、增值税和个人所得税这三样主要税。契税是按房价3%算，比如买价30万就交9000块。增值税得看持有年限，满五唯一的话免征，没满的话按5.3%交。个人所得税通常是房价1%起征，超过部分按20%补税。另外可能还要交土地管理费和印花税，大概加起来占房价0.5%左右。协议书得写清楚双方名字、土地面积、价格和交税时间，最好找律师帮忙看看。

为啥是这个样子呢？因为国家规定农村宅基地不能随便买卖，只有本村户口才能转让。根据前年财政部和税务总局的数据，全国农村房屋转让平均交税占房价的5.8%，其中契税占比最高。比如山东某县大前年统计，100万房产转让交契税3万、增值税5.3万、个税1万，总共9.3万。协议书要明确土地性质是集体建设用地，不能写商品房条款，否则合同无效。违约的话可能要赔对方房价20%的违约金，这个在合同里得写清楚。要是没写明交税责任，扯皮得花更多钱请律师调解。