要判断小区是不是普宅，主要看三点：套均面积不超过120平，单价低于当地均价1.5倍，还有小区总套数超过200套。比如北京五环外的某小区，90%房源面积在90-120平，单价比周边低30%，总共有280套，符合这三个条件就算普宅。

为什么这么定呢？住建部前年文件明确要求，普宅要满足三个硬指标，防止开发商用大面积房源规避限购。数据显示，大前年全国普宅认定中，面积达标率78%，价格达标率65%，套数达标率82%。比如杭州前年新增的15个普宅小区，平均面积118平，单价比当地均价低22%，总套数都在200套以上。这样既能保障刚需购房，又能控制房价过快上涨。但要注意，不同城市标准可能有调整，比如深圳普宅面积上限是120平，而广州是144平，所以得看当地最新政策。