计算房产升值率主要看两个因素，一个是地段，另一个是配套。比如老城区房龄超过二十年的房子，如果周边有地铁扩建或者学校新建，三年内可能涨二十万。新开发的楼盘要看周边商业体什么时候开业，前两年增值空间有限，得等配套成熟。还有政策影响，像限购松绑的城市，二手房成交量大涨三成，房价自然跟着涨。

为什么这么算呢？因为地段决定基础价值，北京五环内老破小单价三万二，同等面积上海外环只要两万八。配套就像给房子加分，比如北京海淀黄庄学区房，每年增值5%-8%，远超非学区房。政策方面，大前年深圳取消限购后，三个月内二手房挂牌价平均涨了12%。建筑质量也很关键，比如上海2010年前开发的房龄短，现在每平米比2015年房涨了8000块。市场供需就像菜市场的价格，前年全国新房库存去化周期缩短到12个月，供不应求的地区房价年涨幅普遍超过5%。这些因素相互作用，就像拼积木，少一块都影响整体高度。