房契税按买价算年限，普通住宅首套房满2年免征，面积超120平或总价超144万就按1.5%交税，二套房免征3年，商业地产免5年，超过年限按3%交税。比如买总价150万的普通住宅，面积130平，首套房超过2年，超过120平部分按1.5%算，实际交税是150万×1.5%=2.25万。

为啥这样算呢？根据《契税暂行条例》规定，普通住宅免征年限是2年，非普通住宅3年，商业地产5年。政策里说的免征面积120平，总价144万是上海深圳等一线城市标准，其他城市可能不同。比如北京普通住宅标准是5年免征，总价500万，面积140平。免征年限是防炒房，超过年限就收税。税率分三档，首套房普通住宅1%，非普通住宅1.5%，商业3%。比如买总价200万的商铺，免5年后按3%算，交税6万。数据来源是财政部2021年发布的《关于规范房地产市场发展促进良性循环的意见》，还有各地税务局官网公布的税率表。注意不同城市政策有差异，买前要问清楚当地标准。