房产评估主要看价格、面积、地段、房龄这些因素。比如看网站查均价，再对比周边小区；用第三方平台输入具体地址，系统会自动算出总价和单价。注意要查近半年成交数据，别用老黄历价。

为什么这么查？首先网站数据最准，住建部前年说全国房价波动率在±5%以内，但第三方平台显示北京学区房波动能到±8%，说明地段影响大。比如上海内环100平老破小，网标价600万，链家实际成交价580万，差20万就是税费和装修折旧。另外房龄每多5年，银行贷款利率上浮0.3%，按30年贷款算利息多2万块。所以查完价格得算税费和贷款，别光看总价。提醒，有些平台会偷偷加服务费，比如贝壳查询单价准，但选房要交1%佣金，100万房子得交1万。