期房价格主要由地段、面积、开发商、楼层、装修这几个因素决定。比如买100平米的房子，地段好的每平米贵2000块，开发商品牌高每平米加1500，中间楼层比顶层便宜8%，精装修比毛坯每平米多1万2。总价就是单价乘面积，再算上契税、维修基金这些固定费用。

为啥是这个算法呢？首先地价占房价60%以上，像北京五环内地价每平米2.8万，上海内环1.9万，直接拉高总价。开发商拿地要还贷款和税费，比如拿500亩地要付30%保证金，这钱得摊到每平米里。楼层差价看数据，30层楼栋中间楼层比顶层贵5%，比如100平米的房子中间层多花5000块。装修成本要看材料，瓷砖每平米80-200元，地板300-800元，全屋装修总包8-15万。契税按面积阶梯收，90平以下1%，90-144平1.5%，超过144平2%。维修基金每平米80-150元，直接加到总房款里。现房价格比期房贵5-10%，因为期房没装修和贷款成本，但现房有折旧和物业费。