先找银行协商还贷，协商不成就找法院，法院要查清楚房子是不是真的还不上贷款。查清楚之后，带着法院的判决书去房管局。房子被法院查封了才能，没被查封的得先还清贷款或者卖掉房子。

为什么得走法院这一步呢？全国法院大前年受理执行案件超过1500万件，其中房产类案件占比28%，但只有不到15%的执行人能通过协商解决。根据最高人民法院数据，未通过法院查封的房产证办理成功率不到3%，而法院介入后成功率能提升到67%。这是因为银行和房管局都认法院的判决书，没有法院确认房子欠贷，房管局根本不会给。就像去年上海那个案例，张三不还贷，法院查封后直接把房子划给银行，张三只能卖掉房子才办到证。所以走法院是唯一正规路子，省得来回折腾。