现在很多地方都在建产业园，给补贴，企业也愿意租，但租金涨得比房价还快。天格这种专门做产业地产的公司，就像给工厂和科技公司当房东，不过现在竞争太激烈了，有些园区空置率超过三成。去年我刷到过数据，全国产业园平均空置率是18%，但天格在二线城市的空置率到了25%，比北上广还高。

为啥空置率这么高呢？首先政策变化快，去年刚说的产业扶持政策，今年就砍了三分之一。比如某省去年给科技园免三年税，今年只免两年了。其次企业迁移成本高，去年长三角有四成中小制造企业搬去中西部，但天格的园区在交通不便的三线城市，企业去接订单要绕三小时高速。更关键的是租金问题，去年天格园区租金涨了15%，但同地段住宅涨了8%，企业更倾向租便宜厂房。有份报告显示，产业园区租金超过企业利润的20%就会导致企业流失，天格现在有30%的租户利润率不到15%。还有个隐藏问题，就是补贴依赖性强，去年某园区突然停发补贴，导致半数企业搬走。现在天格在搞智慧园区，但投入比租金收入还多三成，短期内难回本。