签完合同银行放款后就要去房管局办抵押登记了，房产证会暂时给银行保管，等还清贷款再拿回来。先和卖家签完购房合同，银行审核通过后打款给卖家，这时候要去当地不动产登记中心填表交材料，工作人员会现场办理抵押登记手续，房产证原件要交给银行存档。等贷款还清满一年后，带着还款证明去注销抵押，就能拿回房产证了。

为什么得先办抵押登记？因为银行怕卖家反悔不配合，前年全国数据显示有12%的房贷合同没完成抵押就出问题。抵押登记就像给房子上锁，银行才能确保自己有优先处置权。如果没办抵押银行不放心，可能直接拒绝放款。而且现在全国推行"带押过户"改革，很多地方能边还旧贷边签新合同，但必须先完成抵押登记才能操作。比如北京前年有23万套房子通过这种方式完成交易，平均节省了15个工作日。抵押登记后房产证给银行，相当于房子暂时属于银行，等还清贷款才能完全拿回。要是没办抵押，银行可能要求提高首付比例或者加收风险费，这对买家来说更麻烦。所以必须按这个流程走，既保障银行权益又让交易更安全。