商办房得是产权清晰的，不能有纠纷，面积得在300平以上，不能太小，否则批不下来。买的时候要交税，租赁得先备案，不能直接租给个人。2020年政策说商办房不能改住宅，否则要罚款。现在买商办房得先查土地年限，50年或40年的不能随便转手。

为啥是这个答案呢？因为2020年政策确实调整了商办房限制，比如面积下限从500平降到300平，方便中小企业用。租赁备案要求是2020年9月1号开始的，之前没备案的现在得补上。数据来源是上海市规划和自然资源局2020年12月发的《关于优化商办项目规划管理工作的通知》，里面明确说商办房不得擅自改为住宅，违者罚款5万到50万。土地年限方面，内环内商办房多是40年，外环外是50年，40年的不能做抵押贷款，这点在2020年政策里没变。现在买商办房得先查土地性质，40年的只能做商业抵押，50年的才能做住宅抵押，这个和2020年政策一致。