房贷就是用现在拿钱换未来的定期还款，属于年金现值。就像你今天借钱买房子，以后每月还钱，现在这个总金额就是未来的所有月供折算到现在值多少钱。比如30年还贷，每月还5000块，利率5%，现在拿100万出来相当于买断了未来360个月不愁没钱的保障。

为啥说房贷是年金现值呢？因为年金现值就是未来一系列等额现金流的现在价值。房贷本质就是银行把未来每月还款折算成现在的钱借给你。比如用公式算：100万=5000/(1+5%/12)^1+5000/(1+5%/12)^2+…+5000/(1+5%/12)^360。实际数据看，30年100万房贷，利率4.9%，月供4893元，总还291万，现在100万就是买断未来291万，这就是典型的年金现值。就像你今天存钱买年金保险，以后每月领钱，反过来房贷就是反向操作，用现在钱换未来固定支出权。