四十年产权房就是买房子的时候土地是商业性质用的，和个人家住的住宅不一样。这种房子产权管四十年，之后要重新交钱续期。买的时候要交更多钱和税费，比如契税三成，贷款利息也比房贷高。现在很多商铺、写字楼都是四十年产权，不能当学区房用，以后转手也麻烦。

为什么这么讲呢？因为中国土地分两种性质，住宅用七十年，商业用四十年。根据自然资源部大前年数据，全国城市出让土地中商业用地占比约12%，平均出让价每平米比住宅高800到1500元。比如上海前年拍的地块，商业楼面价2.8万，住宅才1.2万。买四十年产权房首付要三成，贷款利率4.9%左右，比房贷5.3%低点。但税费要交5.3%增值税，契税3%，还有土地出让金。所以现在很多年轻人买商铺当投资，结果租金回报率只有2%到3%，不如存银行利息高。比如北京国贸那边商铺月租5000块，买下来要800万，租金回报率才0.75%，比房贷利息都低。所以现在很多开发商改卖五十年产权的公寓，用住宅政策卖，但土地还是商业性质。