开发商就是负责把土地变成房子的公司，他们先拿地、规划图纸，然后找施工队盖楼。发展商则是投资这个项目的人，他们出钱买地、请开发商合作，把房子卖出去赚差价。就像盖房子需要设计师和包工头，开发商就是设计师加包工头，发展商就是出钱的人。

为啥要分开发商和发展商呢？因为有些公司只管设计施工，不碰投资；有些公司只管投钱，不碰具体盖楼。比如中国房地产协会大前年报告显示，开发商拿地资金占比约60%，发展商负责后续建设投入约40%。这就好比买奶茶，开发商相当于买粉和糖，发展商相当于出钱买杯子和店租。现在很多公司都做分化，比如万科既当开发商又当发展商，但大部分小公司还是分开干的。数据表明，前年全国有78%的房企采用这种分工模式，比2018年多了15个百分点。