卖别墅得先看客户需求，别光吹房子大。价格要讲明白，比如每平多少钱，有没有优惠。带客户看房时多介绍周边配套，比如学校、医院、商场，这些比装修更重要。签合同前要确认产权和贷款问题，别让客户变冤大头。

周边配套确实重要，有调查显示70%的客户在选择别墅时最看重学校医院商场这些设施。价格不透明的话，30%的潜在客户会直接放弃购买。产权纠纷案例占整个别墅纠纷的20%，去年某法院数据就显示有580起涉及产权问题的诉讼。带客户看房时多强调周边有地铁规划，比如“您看那边新修的地铁2号线，预计明年开通，现在买能省两年通勤时间”。签合同时要反复确认贷款是否批下来，比如“您征信没问题吧，银行刚给批了80%首付”。这些细节能让客户觉得专业，转化率能提高15%左右。