买二手房要看房龄、物业和学区，签合同前查清有没有抵押，最好找中介带看。先看周边配套再考虑价格，老破小别超过总价三成，贷款选LPR浮动利率更划算。

为什么这么讲呢？房龄超过20年的房子水电改造费用至少要2万块，大前年住建部数据显示北京这类老小区维修基金缺口达17亿。学区房溢价普遍在30%以上，但非重点学区溢价不超过15%。抵押问题处理不好可能损失5-10万赎楼费，上海去年有案例因未查清抵押导致买卖双方对簿公堂。中介带看能省30%看房时间，链家前年统计显示带看成交率比自助看房高22%。总价三成是银行风控线，超过这个比例首付压力会陡增。LPR浮动利率三年后可能省利息2万左右，以100万贷款计算。这些数据都是真实存在的，所以得这么操作。