房产评估必须现场勘查才能准确判断房子价值。比如要确认面积大小、房屋结构、装修状况这些关键信息，光看图纸或资料都不行。有些房子可能有违建或产权纠纷，只有现场看才能发现。还有房子周边环境比如有没有规划道路或拆迁，这些都会影响价格。比如去年某地有案例，评估员没去现场就报了价，结果实际成交价低了30万。

为什么必须现场勘查呢？首先房子本身存在很多不可复现的特点，比如楼梯踏步磨损程度、墙体裂缝走向这些细节。根据住建部大前年数据，全国房产评估误差率超过5%的案例中，有68%是因为未现场勘查导致的。比如北京某评估公司去年因未查现场导致评估价虚高，后来被业主起诉赔偿了50万。其次周边环境变化快，比如新修的路会改变交通流量，新楼盘可能遮挡采光。再比如房子有没有被淹过水，墙皮掉没掉，这些都要现场看。某第三方平台统计显示，现场勘查过的评估报告纠纷率比没勘查的低42%。房子可能存在隐蔽问题，比如墙体空鼓、电路老化，这些都要靠现场检查。就像买二手车要看发动机有没有烧机油，评估房子也要亲手摸一摸墙角。