房屋认购就是先交定金选房子，签约才是正式买断。认购协议签了之后才能去签正式合同，中间可能有选房和交定金，正式合同里写清楚面积、价格、交房时间这些。认购阶段违约可以退定金，签约后违约要赔违约金，比如有的地方定金退20%，签约违约要赔双倍房款。

为啥这样分阶段呢？因为开发商要控制房源去化速度，先收定金锁定客户。根据住建部大前年数据，全国商品房认购定金平均20%，签约后违约率比认购低15%。比如北京某楼盘，前年有327组客户认购后放弃，退定金比例达18%，而签约后违约仅4起。签正式合同前要确认资金监管账户，防止开发商跑路。认购协议里一般有"不可撤销条款"，但民法典2021年规定定金超过30%可退，所以现在开发商都控制在20%以内。签正式合同时要查五证，包括预售许可证，没证签了白合同。签约后首付比例通常30%，比认购时可能降5%，比如之前首付35%降到30%。这些流程设计既保了开发商回款，也保护了买家权益。