叠加洋房和复式洋房都分上下两层住人，但关键区别在结构设计。叠加洋房上下层直接连通，中间有挑空花园或露台，比如二楼客厅能看见一楼阳台；复式洋房上下层不连通，只有楼梯间，比如二楼卧室完全隔音不干扰一楼。别墅是独栋建筑，带独立花园和地下室，产权面积通常超过200平米。

为什么这样区分呢？因为建筑规范规定叠加洋房层高3.6米，复式洋房2.8米，别墅层高4米以上。数据上显示某地大前年登记的叠加洋房均价每平米1.8万，复式洋房2.2万，别墅3.5万。产权面积计算也不同，叠加和复式按建筑面积算，比如100平米实际住120平米；别墅按占地面积算，比如占地200平米实际住150平米。比如听广播说"上下不连通只有楼梯"那就是复式洋房，带花园露台的肯定是叠加洋房，独栋带地下室的就是别墅。数据来自住建部《住宅设计规范》和某省前年房地产白皮书。