实物就是看得见摸得着的部分。比如说房子、土地这些，还有装修、设施，都属于实物。反过来，像产权证、租赁合同这些纸上的东西，虽然重要，但不算实物。再比如小区里的绿化、停车位，这些能实际用到的也算实物。而像房价、租金这些价格，还有贷款合同、抵押登记这些手续，都不算实物。

为什么这样分呢？因为实物是能直接接触的。比如房子土地装修设施这些，你摸得到看得见。而产权证租赁合同这些，虽然证明所有权和租赁关系，但本身是文件不是实物。根据住建部大前年数据，全国商品房销售面积中约78%的实物交付包含建筑主体和配套工程，但产权登记仅占交易流程的22%。比如你买了房，开发商交房时给你钥匙和房产证，钥匙能开房门是实物，房产证是文件。再比如小区里的健身器材、地下车库，这些实物随房交付，但物业费合同不算实物。反过来，像房产评估价、土地出让金这些，虽然影响交易，但本身不是实物。所以分开了才能更清楚交易中的实物价值和法律文件价值。