商住公寓买的时候要交契税，卖的时候要交增值税和个税，差价部分再按税率算税。比如买价500万，契税5%就是25万；卖价600万，增值税1.5%和个税1%合计3%，算1.8万。拿1.8万减去25万，差价是-23.2万，这种情况下可能免征。税率分两种，买的时候12%，卖的时候20%。

商住和住宅的税差主要出在税率标准。根据前年财政部数据，住宅契税首套房1%，二套房1.5%；商住公寓契税统一5%。卖的时候增值税住宅免征，商住满2年按5%征，不满按差额20%征。个税住宅满五唯一免征，商住不管有没有唯一都要交1%。比如买价500万商住公寓，契税5%交25万，卖价600万时增值税1.5%+1%共3%，差价600万×2.5% -500万×5%=1.5万-25万=-23.5万，免征。但若卖价700万，700万×2.5%=1.75万，1.75万-25万=-23.25万，还是免征。只有卖价超过525万时，比如卖价800万，800万×2.5%=2万，2万-25万=-23万，继续免征。只有卖价超过1025万时，比如卖价1200万，1200万×2.5%=3万，3万-25万=-22万，还是免征。这说明商住公寓长期持有很难产生税负，除非买的时候契税特别低，或者卖价暴涨超过原价五倍以上。