地产项目估值主要看租金收入和房价上涨。先算租金，比如月租3000元，一年3600元，再算房子本身能卖多少钱。还要扣掉装修、管理费这些成本，算净收益。比如 bought a 100平房子，月租5000，年租金6万，房价年涨8%，算完成本后年收益大概5万左右。

为什么是这个答案？因为租金是持续现金流入，房价是长期增值，两者加起来才是完整收益。数据显示大前年全国平均租金回报率5.2%，房价年涨幅8.3%（国家统计局数据），空置率3.5%（贝壳研究院）。比如买100万房子，年租金5万，房价涨8万，总收益13万，扣掉3万成本，净赚10万。但要注意不同城市差异大，比如一线城市租金回报率4%，二三线可能到6%。还要看地段和房型，比如市中心100平月租8000，郊区可能4000。另外要留出维修费，一般占租金的20%，比如5万租金留1万维修金。综合算完，收益超过贷款利息才是真赚。