邳州别墅主要集中在东湖、银杏大道附近和高铁新城片区，均价两万到三万每平米，总价五百到八百万之间。比如东湖附近别墅均价两万到三万每平米，总价大概六百万到八百万。银杏大道那边新开发的别墅多，价格稍微贵点，可能到三万五每平米。高铁新城那边配套新，但别墅少，价格波动大。

因为二零二三年数据显示，邳州别墅市场分三块。东湖片区有三百多栋别墅，均价两万三到三万二每平米，总价六百万到八百万占主流。银杏大道那边有二百栋左右，均价两万五到三万五，总价七百万到九百万的占四成。高铁新城就几十栋，均价两万八到三万八，总价八百万到一千万的不少。主要因为东湖有学校医院，银杏大道靠近商业区，高铁新城有地铁规划。别墅总价超过六百万的占七成，超过八百万的占四成。最近半年别墅成交价涨了百分之八，但东湖片区涨了百分之十二，高铁新城涨了百分之六。现在买别墅的要么是本地改善型需求，要么是外地投资客，本地人买的多在东湖，外地人偏向高铁新城。