山水怡园在海淀区中关村和五道口之间，靠近地铁4号线和13号线交汇站，周边有超市发、物美等大型商场，还有中关村第三小学和北京语言大学。现在这个小区房子主要卖的是二手房，单价大概五万到八万每平米，总价在五百到一千万之间。老小区房龄大多二十到三十年，但位置好交通方便，适合科技公司员工或者学生家长买着自住。

为什么这个小区二手房卖这个价呢？首先得看地理位置，中关村是北京科技核心区，五道口有清华北大，这两个地方上班上学的人多，所以房子需求大。根据链家前年数据，海淀区均价六万八，山水怡园比这个高两万，因为紧挨着中关村软件园和清华科技园。不过这个小区房龄确实偏大，外墙保温层老化，物业费三块五每平米每月，比周边新小区高五毛。但小区有自己幼儿园和健身房，绿化率35%，比隔壁山水华府高十个百分点。现在二手房市场北京平均挂牌价降了8%，但山水怡园因为学区好，价格反而涨了3%，说明这个小区确实被认可。不过要注意，前年海淀区二手房成交里，房龄超过二十年的占比只有12%，山水怡园占了这个比例的28%，说明它位置确实特殊。所以现在卖房的一般挂价是总价八百到一千万，带学区的老破小还能卖到这个价，就是仗着中关村和清华北大的资源。不过要提醒的是，这个小区没有电梯，大前年改造计划里也没排进，所以买的时候得问清电梯有没有加装可能。