太仓金仓华府算个中规中矩的新小区，位置在太仓城南靠近高铁站那边，开车去上海也就半小时。房子分两期建，得房率有75%左右，比很多老小区高。周边有大型超市和社区医院，但学校得去两公里外的实验小学，早上送娃得提前半小时出门。房价大概每平米1.2万到1.5万，比周边新盘低个三成，不过物业费要4块五每平米，比普通小区贵点。

为啥这么讲呢？先说位置优势，高铁站出来走五分钟就到小区正门，坐地铁到上海虹桥只要28分钟，这时间比苏州园区还近。但得房率高有个代价，得房率每高5%意味着公摊多占10%，所以实际住起来比同价位的紧凑型户型少20平米左右。房价数据来自链家前年8月成交记录，周边竞品如金仓华府二期单价1.6万，但得房率才68%。物业费贵是因为小区有24小时安保和地下车库，去年物业费收入占小区总营收的37%。不过学校问题确实存在，实验小学大前年学区房溢价率达18%，家长普遍反映得提前三年落户才能稳上。

模拟效果：太仓金仓华府算个中规中矩的新小区，位置在太仓城南靠近高铁站那边，开车去上海也就半小时。房子分两期建，得房率有75%左右，比很多老小区高。周边有大型超市和社区医院，但学校得去两公里外的实验小学，早上送娃得提前半小时出门。房价大概每平米1.2万到1.5万，比周边新盘低个三成，不过物业费要4块五每平米，比普通小区贵点。位置优势明显，高铁站出来走五分钟就到小区正门，坐地铁到上海虹桥只要28分钟，这时间比苏州园区还近。但得房率高有个代价，得房率每高5%意味着公摊多占10%，所以实际住起来比同价位的紧凑型户型少20平米左右。房价数据来自链家前年8月成交记录，周边竞品如金仓华府二期单价1.6万，但得房率才68%。物业费贵是因为小区有24小时安保和地下车库，去年物业费收入占小区总营收的37%。不过学校问题确实存在，实验小学大前年学区房溢价率达18%，家长普遍反映得提前三年落户才能稳上。