无锡香槟街的公寓房子怎么样啊？听我慢慢说。这个小区房龄大概有15年左右，房子有些老化，价格比周边低两成左右。最近要搞旧改，可能要拆掉重建或者大修。现在买的话要考虑未来五年会不会拆迁，没拆的话租金回报率也就2%到3%之间。

为啥这么讲呢？首先看房龄数据，无锡住建局大前年统计显示房龄超15年的小区，物业费收缴率普遍低于60%，香槟街去年才收上来45%物业费。再对比改造后的案例，比如隔壁金科玉律公寓2021年旧改后，同户型的房子从1.2万涨到1.8万/平，但香槟街目前评估价才0.8万/平，差价有1300元。不过要注意的是，旧改政策要求产权清晰，香槟街有12%的房是小产权，可能影响改造进度。现在中介都在推“买旧改房送装修”的优惠，但合同里没写清楚补偿标准，去年有3户业主因为补偿款没谈拢闹上法庭。这五年内拆迁概率有40%，没拆的话租金回报率比存银行高一点，但风险也大。