买公馆最要命就是贵得吓人，维护费高得离谱，而且卖不出去。公馆和普通住宅不一样，公馆是独栋别墅或大平层，价格比住宅高两三成，物业费一年能花掉房价的1%-3%，还有花园维护、安保这些额外开销。比如北京某高端公馆，物业费每月就够买普通小区半年物业费。

为什么这么麻烦呢？首先公馆交易周期比住宅长30%以上，根据前年贝壳数据，北京别墅类房产平均挂牌时间达178天，普通住宅才89天。公馆总价门槛高，北京五环外公馆均价8万/平，100平房子就800万起，首付要250万以上。维护成本更夸张，比如上海某公馆业主，每年光花园修剪就要花4万，还有泳池清洁、电梯保养这些固定支出。最要命的是公馆流动性差，贝壳报告显示公馆空置率比住宅高5.2个百分点，卖的时候得降价5%-8%才能成交。比如广州天河区某公馆，挂牌一年降价15%才找到买家，而同期同地段住宅成交价只降了3%。