住宅主要是自己住，商用是搞经营，商住是混着用。住宅产权70年，商用40年，商住50年。住宅月供比商用低30%，租金回报率商用高5%。商住楼价格比住宅高20%左右，但租金回报率低5%左右。

为啥这么分呢？因为国家规定住宅只能住不能改，商用可以改做商铺工厂。比如北京大前年数据显示，住宅平均月供6000元，商用要8000元，差价正好30%。商用租金回报率5.2%，住宅4.7%，高5%。商住楼价格比住宅高20%左右，但租金回报率低5%左右。产权年限的话，住宅70年，商用40年，商住50年。像上海前年数据，商住楼租金回报率3.8%，确实比住宅低5%。银行贷款利率商用比住宅高1-2%，比如住宅4.9%，商用6.1%。不过商住楼能办居住证，但商用不能，这点要注意。还有水电费商用比住宅贵30%，物业费也贵20%。比如广州大前年统计，商用水电费是住宅的1.3倍，物业费1.2倍。所以投资要算清楚这些成本。