商服主要是办公用的，比如写字楼、商铺；公寓是专门住人的，有厨房卫生间。商服公寓是混合型，白天办公晚上住；商住是住宅带点商业功能，但商业比例比商服公寓少。两者的产权证和租金政策不一样，不能随便混用。

因为商服公寓和商住都带商业功能，但商服公寓更偏向办公，商住更偏向住宅。比如北京大前年有30%的商服公寓项目，平均租金比普通公寓高20%；而商住楼商业面积一般不超过总楼层的15%，价格差15%。产权证上商服公寓写"商住两用"，商住写"住宅"。听人说话时可能会把"商服公寓"说成"商服公寓名字"，"商住"说成"商住楼"，但核心区别还是产权和功能比例。比如上海前年查处的案例，有开发商把商服公寓当住宅卖，结果被罚款500万，就是没分清这两个概念。