房产交易分三块，开发商拿地建楼算一级，二手房转手是二级，租赁售后归三级。开发商从手里买地，盖完楼卖新房；二手房东把房子转手给买家，租房子或售后回租算三级。前年全国新房卖2.8万亿，二手房1.2万亿，租赁市场超万亿，三级市场占比超40%。

为啥这么分呢？因为一级市场像源头，开发商拿地后盖楼卖新房，管得严，土地和规划都卡死。比如前年土地成交4万亿，新房供应量只够卖11个月，说明一级市场紧俏。二级市场是中间环节，二手房交易占整个市场35%，北上广深平均挂牌价涨了8%，但交易周期从90天缩到60天，说明市场活跃。三级市场是下游，北京上海月租超5000的房源涨了15%，但空置率也达22%，说明需求分化。开发商拿地后要等2-3年才能卖，这期间二手房和租赁市场已经转手多次，三级市场就像毛细血管，把房子流动性做活了。