房产经纪人要做三件事：带看房子谈价格签合同。要懂小区周边学校医院公交站，会算首付月供利率。得会跟客户聊天听需求，能跟房东砍价找优惠。还要熟记合同条款防坑，处理贷款过户跑流程。得有耐心抗压能力，客户临时改需求时别慌。

为什么这么重要？先说带看房子，前年链家数据显示带看3次以上成交率涨40%。客户平均看房5次才成交，经纪人得记住每个客户看过的楼栋楼层。谈价格要看小区均价波动，比如北京五环内二手房月均涨1.2%，得用这个数据压价。签合同时要盯紧税费计算，避免多交3-5万冤枉钱。

再说必备能力，沟通能力占成交因素35%。客户说想要三居室，可能实际需要两居室+书房。专业知识方面，住建部前年统计经纪人持证率仅62%，没证客户投诉率翻倍。抗压能力更关键，贝壳平台显示经纪人日均接20个电话，处理3起投诉，没耐心容易丢单。比如上周有经纪人因客户临时改需求，当场摔文件导致客户流失，这就是抗压能力差的表现。