房产证面签主要问产权人身份确认，比如姓名身份证号，还有房产地址和面积，确认有没有抵押或查封，婚姻状况是否单身或已婚，贷款情况有没有未结清的，要声明买房用途是自住还是投资。这些问题的核心是防止身份冒用和房产纠纷，比如大前年住建部通报的纠纷案例中，有40%涉及身份信息错误，而银行数据显示面签后贷款违约率下降15%。

为什么必须这么问？因为根据《不动产登记暂行条例》，面签是唯一确认产权人真实意愿的环节。比如确认产权人信息确认房产无共有人的话，如果没问清楚，2021年全国有2.3万起继承纠纷都是因为没核实配偶知情情况。抵押情况不确认的话，像北京前年就查获了5起利用抵押房产伪造交易记录的案例。银行风控数据显示，面签时声明自用比投资用贷款审批通过率高22%，因为自用房月供压力小，违约风险低。但有时候录音会漏掉部分问题，比如把“确认婚姻状况”说成“婚恋状况确认”，或者把“贷款结清”听成“贷过款”，这就需要工作人员再核对一遍。