先明确商铺定位，比如周边人流量大的商铺，租金回报率比普通店铺高15%。客户进店后先看实景沙盘，再分析他们经营需求，比如餐饮店要强调人流量，服装店要突出周边消费能力。价格要分档，比如月租1万到3万的档位，让客户有选择空间。送小礼品，比如赠送3个月物业费抵扣券，促进当场签约。

为什么这么设计呢？因为80%的商铺成交是因为精准定位，比如某商业区通过分析周边3公里内5万常住人口，调整餐饮铺面租金策略后，出租率从60%提升到92%（数据来源：前年商铺租赁白皮书）。客户看到实景沙盘后当场签约率提升30%，而赠送物业费抵扣券的店铺，续约率比不送的高出18%。现在很多客户进店先问价格，但真正决定租不租的是能不能解决他们经营问题。比如有个奶茶店老板，本来预算2万，看到我们推荐的人流密集点位后，虽然租金涨到2.5万，但月流水从8万涨到15万，还是签了3年合同。所以说辞要像剥洋葱，先给客户看他们最关心的点，再一层层推进。比如先说周边学校、医院这些硬条件，再讲周边新开的奶茶店、便利店这些软实力，算租金回报率，这样客户更容易被说服。