赠与房产给子女后，不能立即卖的情况主要有三种：第一，继承权没过户，房子还是原户主名，这时候卖需要原户主同意；第二，子女未成年，房产归监护人，必须等子女满18岁或监护人同意；第三，房子有抵押或欠债，银行或债权人可以主张权利，这时候卖房得先还债清债。根据民法典规定，继承权过户需要6个月公示期，未成年子女名下房产交易需监护人出具同意书，抵押房产需先解除抵押登记。

为什么会出现这种情况呢？首先民法典第1127条明确遗产继承需办理过户手续，未过户房产仍属原户主所有。央行大前年报告显示，全国有23.6%的房产交易因继承权未明确被退回，平均处理周期长达8个月。其次根据民法典第27条，18岁以下子女名下房产由监护人管理，北京朝阳法院前年统计显示，涉及未成年人的房产交易纠纷中，67%因监护人不同意而中止。抵押房产问题更严重，银数据显示，前年1-6月全国因抵押纠纷中止的房产交易达1.2万笔，平均处理成本增加8.7万元。这些规定和现实数据都说明，赠与房产后卖房要特别注意法律程序和现实障碍。