商住两用房不是纯商业房，它既有商业属性又有居住功能。产权证上写商业性质，但允许居住。比如北京上海，商住公寓租金5000到8000，比住宅贵但比商业区便宜。购买单价4万到6万，比住宅低但贷款利息高，首付30到50%。这种房子主要出现在城市更新区域，开发商为了盘活土地资源推出的过渡产品。

为什么商住两用房算商业属性呢？因为它的产权和税费都跟商业房一样。以北京为例，前年数据显示，商住公寓商业贷款利率4.9%，比住宅5.2%低，但需要缴纳5.3%的增值税和1%土地增值税。上海静安区某项目，大前年成交价5.8万/平，比周边住宅低15%，但租金回报率只有2.1%，比住宅1.8%高。这种设计让开发商既能满足居住需求，又能规避住宅限购政策。不过要注意，去年新规要求商住公寓必须五证齐全，否则不能交易，这点和纯住宅不同。