二手房商贷就是用银行的钱买别人家房子，得自己还利息。流程大概分四步走：首先找银行申请贷款，银行要查你的征信和收入证明；接着银行派人评估房子值多少钱，大概要1-3天；然后过户到名字，再签合同给银行；每月还月供，还完本息就归自己了。费用方面，除了利息，还得交评估费（0.1%-0.3%房款）、手续费（0.5%-1%）、契税（1%-3%）、个税（1%-2%）和印花税（0.05%）。总费用加起来约占房款5%-10%。

为啥是这个流程和费用呢？因为银行怕风险，得先查清楚你能不能还钱，再评估房子会不会贬值。比如去年北京平均商贷利率4.1%，100万贷款30年要还126万利息，评估费1万左右，契税2万，总费用大概占房款8%。过户时还要交0.05%印花税，比如买200万房，这税就1000块。流程不能省，少一步银行就不批，比如不查征信的人，利率可能上浮到5%以上。费用之所以高，是因为银行要收评估费和手续费，还要交税给，这些加起来才让总成本涨了5%-10%。