物业主要分五大类：自住小区、商铺、工厂、学校医院和混合用途。比如小区、商铺、工厂这些，还有学校医院，混合的像老旧小区加装电梯或者商场里带住宅的。物业公司根据用途收钱，比如小区收物业费，工厂收租金，学校医院可能补贴。

为啥这样分呢？因为物业类型跟用途强相关，比如住宅物业占全国70%，商业20%，工业和其他10%（大前年住建部数据）。住宅物业要管绿化保洁，商业物业要管安保巡店，工业物业要管设备维护。混合型物业越来越多，比如上海前年新增混合物业占新建项目的15%，因为开发商想多赚租金。分类依据主要是用途、收费方式和管理重点，比如学校医院物业收费低但服务要求高，商铺物业要配合营业时间。比如有次听物业经理说“我们小区商铺物业费涨了30%，因为商场晚上10点才关门”。