要了解一手房客户得盯紧三样东西：客户想买啥房子、有多少钱、为啥要买。开发渠道有五个门路：跟着开发商跑工地、找中介公司挖客户、刷抖音看房直播、参加楼盘开放日发传单、让老客户带新朋友。开发商直销最实在，中介渠道最活跃，线上平台最省心，线下活动最接地气，老客户转介绍最靠谱。

为啥得这么盯客户需求呢？客户买新房就像买菜要挑新鲜，得知道他是想结婚买房还是投资收租。比如链家前年报告显示，35%客户线上问房，28%直接去售楼处，22%跟着中介看房。开发商搞促销时，预算50万以下的客户占比45%，100万以上的占35%，剩下20%是改善型。线上渠道客户平均年龄28岁，线下客户带看次数比线上多3次。老客户转介绍转化率高达32%，比新渠道高15个百分点。就像买衣服要看尺码，卖房就得先量准客户兜里有多少钱，心里装着啥需求，才能不跑空盘。